上海825新政后外环外房产分化 设计师需关注产品需求变化

上海825楼市新政（放开外环外限购、公积金利好）及链家隐藏二手成交价后，外环外老破小、次新、新房呈现分化格局，室内设计师需关注产品与需求的变化。

1. 老破小/动迁房占外环外二手挂牌量一半（3.6万套），房东挂高但议价空间超20%，客户可通过多渠道获取成交价，价格波动小，设计需侧重老房小面积功能优化（如增加收纳、动线调整）。

2. 次新房面临户型过时（85平两房vs新房90平三房）、竞争激烈（新房分流、未来大量次新入市）、价格下跌（部分比买进价低10%）三大困境，房东硬抗客户大砍，成交周期长，设计师需关注户型迭代对二手产品竞争力的影响。

3. 新房分化明显：刚需总价段热盘（如保利虹桥和颂300-400万）因适配政策获情绪助推，但滞销盘无增量，库存去化超20个月，设计师需注意新房与二手的产品差异（精装、房龄、功能布局）对客户选择的影响。

4. 单身客群更倾向内环核心资产，外环外二手竞争加剧，设计师需关注单身精英及改善需求（如接父母住）的户型设计（如多功能区、代际分区）适配性。